经济观察报 记者 田国宝乐发
北京产权交易所信息显示，一套位于北京市海淀区阜成路附近的62平方米房产，转让底价为531万元，折合单价8.5万元/平方米，挂牌截止时间为9月24日，产权所有人为北京天恒房地产股份有限公司（下称“北京天恒”）。
北京天恒为北京天恒置业集团有限公司（下称“天恒集团”）下属企业。据负责拍卖业务的工作人员介绍，该房产为天恒集团自有房产，原本主要用于出租，出于优化资产结构的需要，目前拿出来出售。
天恒集团为北京市西城区国有企业，目前主要业务包括空间更新和业态更新两大类。空间更新涵盖城市更新和房地产开发；业态更新则涉及商业零售、文旅、餐饮、养老、酒店等多个领域。
根据经济观察报不完全统计，天恒集团在北京产权交易所挂牌出售的房产达111套，房产转让底价从106万元至1397万元不等，总转让底价超过3.3亿元。
一位接近天恒集团的人士表示，大批量出售房产，一方面是因为近年来天恒集团的房地产开发业务转向城市更新，资金投入规模较大，出售房产可以缓解流动性压力；另一方面，部分房产价值缩水，对财务形成了一定负担。
出售
天恒集团此次出售的111套房产均为住宅，其中转让底价超过1000万元的有三套，全部位于北京市西城区。总价最高的是大红罗厂街3号院一套84.7平方米的两居室，单价16.5万元/平方米，总价1396万元。
此外，丰融园15号楼的一套68平方米开间位于金融街附近，总价1253万元，单价高达18万元/平方米；另一套位于百万庄大街附近的两居室，建筑面积84平方米，总价1026万元，折合单价12.1万元/平方米。
总价低于200万元的房产有59套，大部分来自北京市房山区阎村镇的天恒乐活城小区。该小区为住建部科技示范项目，在售房产多数为毛坯状态；另有少部分房源位于丰台区和石景山区。
此次出售的房产中，大户型相对较少。其中最大的一套位于朝阳区，建筑面积154平方米，转让底价782万元；另一套位于海淀区的房产，建筑面积105平方米，转让底价871万元。
111套在售房产中，建筑面积90平方米以下的有106套乐发，其中80至90平方米户型有56套；60至80平方米户型有27套；低于60平方米的有23套。
上述负责拍卖的工作人员介绍，这些房产均为天恒集团自有，主要由两部分构成：一部分是天恒集团开发项目的剩余房源；另一部分是天恒集团用于出租的房产。这些房产目前均为空置状态。
值得注意的是，天恒集团出售的部分房源底价高于市场价格。以天恒乐活城为例，在售的50多套房源单价普遍在2万元/平方米以上，而同类房源在二手平台上的报价普遍在1.6万至1.8万元/平方米。
据房山区阎村镇附近一位中介介绍，其所在平台的天恒乐活城二手房成交量较小。7月仅成交三套，单价分别为1.4万元/平方米、1.6万元/平方米和1.8万元/平方米；8月成交两套，单价为1.3万元/平方米和1.5万元/平方米。
该中介以8月底成交的一套89平方米两居室为例介绍，该房源从挂牌到成交共耗时104天，价格四次下调，带看26次，最终成交转化率仅为3.8%，成交价相较挂牌价折让幅度超过30%。
另有天恒集团位于百万庄大街的房产，转让底价为12万元/平方米。据二手平台挂牌信息，同小区、同户型、同面积、同朝向房源的挂牌单价为10.2万元/平方米，总价相差161万元。
变现
天恒集团此次出售房产，既有优化资产结构的考虑，也有补充流动性的需求。
财报显示，2025年上半年，天恒集团营收6.7亿元，同比下降13.4%。在2021年营收高峰期，其营收达到132亿元，此后逐年下降。
2025年上半年，天恒集团的归母净利润为-3.9亿元，同比下降近四成；而2024年亏损50.7亿元，亏损的主要原因在于联营企业存货减值和资产减值损失。
从2024年财报来看，天恒集团在联营和合营企业的投资收益合计亏损24.7亿元，资产减值损失达到14.2亿元，其中主要为存货跌价损失。也就是说，天恒集团持有资产的价值缩水，是亏损的主要原因之一。
现金流方面，天恒集团2023年、2024年及2025年上半年经营性现金流均为净流出乐发，2025年上半年净流出额度达7.2亿元。
近三年，天恒集团的投资活动现金流波动较大，但筹资活动产生的现金流净额持续增加：2023年增加13.5亿元，2024年增加16.7亿元，2025年上半年增加30.2亿元。天恒集团的融资保障了其运转。
这也导致其杠杆率进一步攀升。2021年以来，天恒集团的资产负债率从76.7%升至2024年的82.4%，2025年上半年进一步升至83.5%；剔除预收账款后的资产负债率在2024年达到80.4%，创下历史新高，2025年上半年升至80.7%。
接近天恒集团的人士介绍，房地产行业普遍低迷，八成企业均出现不同程度的亏损或业绩下滑，天恒集团同样受大环境影响。目前，天恒集团正在进行业务转型。根据上级部门统一安排，天恒集团全面转向城市更新领域，资金投入较大；由于拿地较少，新项目对现金流贡献有限，造成阶段性入不敷出。
联合资信在其信评报告中指出，天恒集团的销售主要集中在北京和成都。2024年销售金额为25.8亿元，2025年上半年仅为7.1亿元。目前天恒集团已无存量土地储备，也没有新的一级开发项目。
截至2024年底，天恒集团有息负债为543.9亿元，净负债率高达544%。其中短债占比19.5%，现金短债比为0.8，短期偿债压力大。
转型
天恒集团前身为成立于1994年的北京市西城城建开发集团（下称“西城城开集团”），最初为北京市西城区的城投公司。2001年，西城城开集团与西城区住宅建设开发公司合并成立天恒集团，业务逐渐转向资产经营。2008年，天恒集团首次进军全国市场。
2013年，北京华兴新业商贸有限责任公司并入天恒集团，之后，天恒集团形成房地产开发与商业运营“双轮驱动”的业务模式，并进入快速扩张期，先后拿下房山阎村镇、周口镇、丰台南苑村、丰台南苑乡、良乡高教园区、庞各庄等多个地块。
2016年至2017年间，天恒集团通过独立或合作方式获得海淀永丰、海淀双新村、朝阳东坝、朝阳孙河等多个地块，这一时期也是其房地产开发最辉煌的阶段。
自2018年起，天恒集团逐步淡出北京土地市场，转向城市更新，先后启动科影厂改造、马连道文化创意街区、百万庄北里住房改善、光源里棚改等多个城市更新项目。其中百万庄项目和光源里项目均涉及商品房。
在公开土地市场，2020年至2022年，天恒集团在成都等地小规模地拿地；2023年6月，天恒集团以19.6亿元拿下双新村棚改地块，开发印象山项目；2025年2月，又与华润置地、北京建工组成联合体，以20.6亿元拿下东坝共有产权地块。
2024年，在天恒集团的收入结构中，房地产销售占比66.9%，一级土地开发占比18.9%，房屋出租占比5.1%。但从目前天恒集团的存量项目来看，其既无储备未开发土地，也无一级开发拟建项目，保障房亦无在建或拟建项目。
联合资信报告显示，截至2025年3月底，天恒集团棚改业务仍需投资85.9亿元，资金需求量巨大。
天恒集团棚改业务主要归属于城市更新板块，涵盖住房改善、历史文化名城保护、区域提升、基础设施建设、土地整理及物业服务等。其中住房改善涉及7个项目，也是天恒集团未来的主要收入来源之一。
在接近天恒集团的人士看来，城市更新项目投资周期长、回报慢，但由于项目大多位于城市核心区，一旦进入回报期，将为天恒集团带来持续稳定的收益。例如，百万庄城市更新项目“百万佳苑”预计将于今年10月开盘销售。
百万佳苑项目为北京二环内稀缺项目，附近有较为优质的教育、交通等配套，分为梅、兰、橘、竹四个小区，最先入市是兰园，主要以小户型为主，单价在11万元/平方米左右，总价在520万元至780万元之间。
（作者 田国宝）
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